Sådan finansierer du drømmeboligen med salget af din virksomhed

Annonce – sponsoreret indhold.

Vil du sælge virksomhed for at købe hus, er den korte version, at det sagtens kan lade sig gøre, men det beløb, du kan bruge på boligen, er sjældent det samme som virksomhedens salgspris. Mellem handelsprisen og pengene på din konto ligger skat, eventuel gæld, betalingsvilkår og tidspunktet for overtagelsen. Det er de fire ting, der afgør, om drømmehuset, den store ombygning eller grunden med havudsigt bliver en realitet. Her er rækkefølgen, du bør arbejde i, fra første realistiske værdiansættelse til nøglen til det nye hjem.

Hvad er virksomheden værd, når du vil sælge virksomhed for at købe hus?

Mange ejere har et tal i hovedet: summen af de år, de har knoklet, de investeringer, de har lagt, og den værdi, de selv oplever. Køberen ser noget andet. Han eller hun betaler for fremtidig indtjening, for hvor sikker den er, og for hvor meget der kræves af ham eller hende for at holde forretningen kørende. Den afstand mellem forventning og virkelighed er årsagen til, at mange salg trækker ud, eller at boligplanerne må justeres undervejs.

Det er derfor en god idé at få et uvildigt udgangspunkt, inden du overhovedet kigger på boligannoncer. En professionel vurdering af virksomhed til salg giver dig et overblik over, hvad virksomheden realistisk kan handles til, og hvilke forhold der løfter eller sænker værdien. Med det i hånden kan du sætte et rammebeløb for boligkøbet, som ikke bygger på håbet om en højere pris. En uvildig vurdering er også et stærkt redskab i forhandlingen, fordi du kan argumentere ud fra noget andet end din egen mavefornemmelse.

Brug vurderingen som en prisramme frem for et enkelt tal. Den endelige pris afhænger altid af, hvem der sidder på den anden side af bordet, og hvor meget de har brug for netop din virksomhed.

Derfor er salgsprisen sjældent lig med dit forventede beløb

Der er flere grunde til, at ejere og købere ender med forskellige tal. De mest almindelige er disse:

• Dit eget arbejde er en del af regnestykket. Hvis du tager en lav løn ud, fordi overskuddet alligevel ender hos dig, ser indtjeningen bedre ud, end den er. En køber skal ofte ansætte en leder eller selv arbejde i firmaet og trækker derfor en realistisk løn fra overskuddet.
• Købere betaler for fremtiden, ikke for fortiden. Det, du har investeret i maskiner, lokaler og opbygning, tæller kun, hvis det kan omsættes til indtjening fremover.
• Risiko koster rabat. Få store kunder, en nøglemedarbejder uden aftale eller svingende ordrebog gør køberen forsigtig.
• Følelser er ikke en aktiv. Det, firmaet betyder for dig, kan ikke aflæses i regnskabet.

For en håndværker med eget mestre-navn på bilerne er det et særligt punkt. Kunderne kender dig, ikke firmaet. Hvis relationerne forsvinder med dig, forsvinder en stor del af værdien også. Det modsatte gælder for en virksomhed med faste aftaler, systemer og medarbejdere, som kan fortsætte uden ejeren.

Faktorer der trækker prisen op eller ned

Du kan ikke ændre alt, men flere af forholdene kan forbedres, hvis du giver dig tid inden salget. Her er de punkter, som købere og rådgivere typisk kigger på.

Det der typisk løfter prisen

• Stabil og dokumenterbar indtjening over flere år, ikke kun et enkelt godt år.
• Brede kunderelationer, gerne med tilbagevendende opgaver eller faste aftaler.
• Medarbejdere, der kan og vil blive, og en daglig drift der ikke kræver dig.
• Ordentlige regnskaber, tydelige kontrakter og styr på tilladelser, forsikringer og autorisationer.
• Vedligeholdt udstyr, så køberen ikke straks står med en stor investering.

Det der typisk trykker prisen

• Stor afhængighed af ejeren personligt.
• Én eller to kunder, der står for størstedelen af omsætningen.
• Private udgifter blandet med virksomhedens, så regnskabet er svært at gennemskue.
• Uafklarede forhold som verserende tvister, manglende dokumentation eller uklare ansættelsesvilkår.
• Faldende omsætning lige før salget.

Ejer virksomheden selv sin ejendom eller sine lokaler, skal du være opmærksom på, om de indgår i handlen, eller om de sælges eller udlejes separat. Det kan have stor betydning for både prisen og for, hvad du har at købe bolig for.

Fra salgspris til rådighedsbeløb: det er pengene efter skat, der tæller

Når handlen er aftalt, er det nettobeløbet, der skal bruges på boligen. Her skal du have rådgivning, for reglerne afhænger af, hvordan virksomheden er organiseret. Sælger du en personligt ejet virksomhed, beskattes det på en anden måde end salg af aktier eller anparter i et selskab. Ejer du virksomheden gennem et holdingselskab, kan salget under visse betingelser være skattefrit i selskabet, men så ligger pengene i holdingselskabet og ikke privat. Skal de ud til privat brug, kan det udløse beskatning. Skattestyrelsen har vejledninger om emnet, og en revisor eller skatterådgiver kan regne på netop din situation.

Regn mindst på disse poster, før du fastlægger boligbudgettet:

1. Skat af gevinsten afhængigt af virksomhedsform og ejerstruktur.
2. Gæld i virksomheden, som skal indfries eller overtages af køber, fx banklån og leasingaftaler.
3. Rådgiverhonorarer til revisor, advokat og eventuelt mægler.
4. Tilbageholdte beløb og betinget betaling. Ved mange virksomhedshandler udbetales kun en del af prisen ved overtagelsen. Resten kan være udskudt eller afhænge af virksomhedens resultater en periode efter overtagelsen.
5. Din egen fremtidige indkomst. Stopper du som selvstændig, skal bankens vurdering af din økonomi bygge på ny indtægt, ikke på den gamle virksomhed.

Det sidste punkt overses ofte. Mange tænker, at en stor kontantsum gør boligkøbet nemt, men finansieringen af huset handler også om din løbende økonomi. Det kræver samtale med din bank eller et realkreditinstitut om, hvordan de vurderer en situation, hvor du har kapital, men måske ikke har en fast lønindkomst. Husk de almindelige regler for boligfinansiering, fx at du som udgangspunkt selv skal bidrage med en del af købesummen. Finanstilsynet og din bank kan give oplysninger om gældende krav.

Sådan timer du virksomhedssalg og boligkøb

Rækkefølgen er afgørende. De fleste vil helst slippe for at have to store handler hængende på samme tid, men de kan sjældent undgå, at de overlapper. Her er en praktisk rækkefølge:

1. Afklar værdi og skat først. Få en vurdering og et skatteoverslag, så du ved, hvilket beløb du kan regne med efter handlen.
2. Find ud af, hvad du ønsker af boligen. Er det et større hus, en ejendom med plads til værksted eller en ombygning? Husk, at renovering ofte koster mere og tager længere tid end planlagt, så afsæt luft i budgettet.
3. Vent med at byde, til købsaftalen på virksomheden er på plads. En hensigtserklæring eller et uforpligtende bud er ikke penge i banken. Underskriver du en købsaftale på et hus for tidligt, kan du ende med at skulle låne dyrt eller sælge i hast.
4. Tal med banken om overgangsfinansiering. Hvis overtagelsen af huset falder før udbetalingen fra virksomhedssalget, kan en midlertidig løsning være nødvendig. Spørg konkret om vilkår og omkostninger.
5. Aftal overtagelsesdatoerne, så de passer sammen. En overtagelse af virksomheden kan ofte tilrettelægges, så den følger din boligplan, men det skal aftales tidligt.

Overvej også, om du skal blive i virksomheden en periode efter salget. Mange købere ønsker, at tidligere ejer hjælper med overdragelsen af kunder og medarbejdere. Det kan give ro i økonomien, men også binde dig til en by eller arbejdstid, der ikke passer med en flytning til et nyt område. Den slags hænger sammen med, hvor du vil bo, så tag det med i planen, før du forelsker dig i en bestemt egn.

Faldgruber du bør undgå

Det er sjældent selve salget, der går galt. Det er forventningerne og forberedelsen omkring det.

• At regne med bruttobeløbet. Prisen i overskriften er ikke det samme som pengene, du kan bruge.
• At købe bolig, før salget er endeligt. Køberen kan trække sig, finansieringen kan falde væk, eller due diligence kan afsløre forhold, der presser prisen.
• At undervurdere due diligence. Køberen gennemgår regnskaber, kontrakter og forhold i virksomheden. Mangler der dokumentation, kan det koste tid og penge i forhandlingen.
• At overse konkurrence- og kundeklausuler. Mange aftaler begrænser, hvad du må starte op med bagefter. Det er vigtigt, hvis du overvejer at fortsætte i branchen fra en ny adresse.
• At glemme garantier og ansvar. En virksomhedshandel indeholder ofte garantier fra sælger. Få en advokat til at forklare, hvad du hæfter for, og hvor længe.
• At bruge hele beløbet på boligen. Sæt penge til side til skat, ombygning, flytning og en periode uden fast indkomst.
• At undlade uafhængig rådgivning. En mægler tjener på, at handlen gennemføres. Din revisor og advokat skal sikre, at den er god for dig.

Gør dig klar i god tid

De bedste resultater får typisk dem, der begynder at forberede sig længe før, de skal sælge. Ryd op i regnskabet, få aftaler med kunder og medarbejdere på skrift, og gør virksomheden mindre afhængig af dig. Selv små ændringer kan gøre virksomheden lettere at sælge og give køberen mere tryghed. Samtidig får du tid til at se på boligmarkedet, besøge områder og finde ud af, hvad du faktisk ønsker af dit næste hjem, uden at tidspres presser dig til dårlige beslutninger.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg bruge pengene fra virksomhedssalget direkte til at købe hus?

Ja, men først når pengene er udbetalt og skatten er afklaret. Ligger de i et holdingselskab, kan det få betydning for, hvordan du kan tage dem ud til privat brug. Tal med din revisor om, hvilken løsning der passer til dig.

Skal jeg sælge virksomheden før eller efter, jeg køber huset?

Det sikreste er at have en bindende aftale om salget af virksomheden, før du binder dig til et huskøb. Hvis du alligevel må købe først, så aftal overgangsfinansiering med banken på forhånd.

Hvordan finder jeg ud af, hvad virksomheden kan sælges for?

Få en uvildig værdiansættelse fra en rådgiver, der ikke har en aktie i handlen. Sammenlign den med dine egne forventninger, og brug forskellen til at afgøre, om du skal forbedre virksomheden, før du sælger.

Kan banken afvise mit boliglån, selvom jeg har solgt virksomheden?

Ja, det kan ske. Banken ser både på din formue og på din fremtidige indkomst og sikkerhed. Har du ikke en ny, fast indtægt, kan det påvirke lånemulighederne. Tal derfor med banken allerede før salget.